Certificazione APE: cos’è, quando è obbligatoria, quanto costa e come richiederla

Chi si trova a vendere, affittare o ristrutturare un immobile prima o poi si scontra con una sigla: APE. Tre lettere che spesso generano confusione, tra scadenze da rispettare, costi da preventivare e sanzioni da evitare. In questa guida trovi tutto quello che serve sapere sulla Certificazione Energetica APE, aggiornata alla normativa vigente e alle novità 2025-2026, incluso lo stato del recepimento della direttiva europea sulle “case green”.

Cos’è la Certificazione APE (Attestato di Prestazione Energetica)

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), comunemente chiamato anche “certificato energetico” o “certificazione energetica”, è il documento ufficiale che descrive le prestazioni energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare, attribuendogli una classe energetica su una scala che va da A4 (massima efficienza) a G (minima efficienza).

L’APE nasce per dare a chi acquista, affitta o gestisce un immobile un’informazione chiara e comparabile sui consumi energetici previsti e sui costi di gestione. Il suo fondamento normativo principale è il D.Lgs. 192/2005, che recepiva la prima direttiva europea sul rendimento energetico in edilizia, successivamente modificato in modo sostanziale dal Decreto Legge 63/2013 (convertito con Legge 90/2013). È proprio con questa riforma che il vecchio certificato è stato sostituito dall’attuale APE, con una metodologia di calcolo uniforme su tutto il territorio nazionale.

L’attestato viene redatto da un tecnico abilitato dopo un sopralluogo e un’analisi dell’edificio, e va allegato obbligatoriamente agli atti di compravendita, alle donazioni e ai contratti di locazione, oltre a comparire negli annunci immobiliari.

APE vs ACE vs AQE: le differenze

Sul web circolano ancora tre sigle che generano confusione. Ecco come distinguerle in modo definitivo.

APE (Attestato di Prestazione Energetica) è l’unico documento oggi valido e obbligatorio per legge. È quello richiesto per compravendite, locazioni, nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti.

ACE (Attestato di Certificazione Energetica) è il nome con cui veniva chiamato lo stesso tipo di documento prima della riforma del 2013. Dal 6 giugno 2013, con il DL 63/2013, il termine ACE è stato sostituito ufficialmente da APE. Non si tratta quindi di due certificati diversi, ma dello stesso documento con una denominazione aggiornata: chi possiede ancora un vecchio ACE in corso di validità non deve necessariamente rifarlo, ma dovrà passare all’APE alla prima scadenza o al primo intervento rilevante sull’immobile.

AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) è invece un documento completamente diverso: è un’autodichiarazione redatta e firmata dal direttore dei lavori (non da un certificatore accreditato) al termine di un intervento edilizio, quando non è possibile produrre subito l’APE definitivo. Ha valore provvisorio e non sostituisce l’attestato ufficiale, che dovrà comunque essere prodotto entro 15 giorni dalla fine dei lavori.

Cosa contiene l’Attestato di Prestazione Energetica

L’APE non è un semplice “voto” energetico: è un documento tecnico articolato, che il D.Lgs. 192/2005 impone di strutturare secondo contenuti precisi.

Classe energetica e indice di prestazione (EPgl)

Il cuore dell’attestato è l’indice di prestazione energetica globale (EPgl,nren), espresso in kWh/m² all’anno, che misura il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile dell’edificio. È da questo valore che deriva la classe energetica assegnata all’immobile.

Emissioni di CO2 e qualità dell’involucro

L’attestato riporta anche le emissioni di anidride carbonica associate ai consumi dell’edificio e valuta la qualità termica dell’involucro edilizio (muri, infissi, coperture), distinguendo le prestazioni per il riscaldamento invernale e il raffrescamento estivo.

Raccomandazioni per il miglioramento energetico

Ogni APE deve includere suggerimenti pratici su come migliorare l’efficienza dell’immobile, distinguendo tra interventi di ristrutturazione importante e interventi di riqualificazione energetica più contenuti, con un’indicazione della loro convenienza tecnico-economica.

Le classi energetiche: come funziona la scala da A4 a G

La classificazione energetica degli edifici in Italia si articola su dieci classi, ordinate dalla più efficiente alla meno efficiente: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G.

In pratica, un immobile in classe A4 consuma pochissima energia per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda, spesso grazie a un ottimo isolamento termico, infissi performanti e impianti ad alta efficienza (pompe di calore, fotovoltaico, domotica). Un immobile in classe G, all’estremo opposto, è tipicamente un edificio datato, poco o per nulla coibentato, con impianti obsoleti e consumi elevati.

La classe energetica non è un dato puramente tecnico: incide sempre di più sul valore di mercato dell’immobile, sui costi di gestione futuri e, con l’evoluzione della normativa europea, potrebbe in prospettiva condizionare anche le condizioni di vendita o locazione degli edifici meno efficienti (vedi il paragrafo dedicato alla direttiva EPBD più avanti).

Un aspetto da tenere presente: la soglia dei consumi che definisce ciascuna classe non è fissa a livello nazionale, ma varia in base alla zona climatica e alle caratteristiche dell’edificio (rapporto S/V, superficie, ecc.), motivo per cui due case identiche per consumi assoluti ma situate in zone climatiche diverse possono ricadere in classi differenti.

Quando è obbligatoria la Certificazione APE

L’APE è richiesto obbligatoriamente in numerose situazioni. Ecco le principali.

Compravendita e rogito

In ogni atto di compravendita a titolo oneroso l’APE deve essere allegato al contratto, e l’acquirente deve dichiarare di aver ricevuto la documentazione energetica dell’immobile. L’obbligo è in vigore dal 1° luglio 2009.

Locazione/affitto

Anche i contratti di locazione, sia tra privati sia tramite agenzia, devono riportare gli estremi dell’APE e la dichiarazione del conduttore di averlo ricevuto. L’obbligo per gli affitti è attivo dal 1° luglio 2010.

Nuova costruzione

Ogni edificio di nuova costruzione deve essere dotato di APE prima della richiesta di agibilità.

Ristrutturazioni importanti

Quando l’intervento riguarda almeno il 25% della superficie disperdente dell’involucro edilizio (i cosiddetti “interventi di ristrutturazione importante di primo livello”), è necessario redigere un nuovo APE che fotografi lo stato energetico post-lavori.

Surroga del mutuo

Anche se non sempre richiesto dalla legge, molti istituti bancari chiedono l’APE aggiornato in fase di surroga o rinegoziazione del mutuo, come elemento di valutazione dell’immobile a garanzia.

Edifici pubblici

Gli edifici pubblici o frequentati dal pubblico con superficie utile superiore a determinate soglie sono soggetti a specifici obblighi di certificazione ed esposizione della classe energetica.

Annunci immobiliari

Ogni annuncio di vendita o locazione, su qualsiasi canale (portali, vetrine di agenzie, stampa), deve riportare la classe energetica e l’indice di prestazione energetica dell’immobile.

Quando NON è obbligatorio l’APE

Esistono alcune categorie di immobili escluse dall’obbligo di certificazione:

• Fabbricati industriali e artigianali riscaldati per esigenze del processo produttivo e non per il comfort delle persone;
• Fabbricati agricoli non residenziali senza climatizzazione;
• Immobili isolati con superficie utile totale inferiore a 50 m²;
• Ruderi, edifici in costruzione o non ultimati, privi di impianti di climatizzazione funzionanti;
• Fabbricati destinati a culto e attività religiose;
• Vendite tra coeredi o trasferimenti a titolo gratuito che non rientrano tra le compravendite onerose (con alcune eccezioni da verificare caso per caso);
• Contratti di comodato d’uso gratuito, tipicamente esclusi dall’obbligo previsto per le locazioni onerose.

In ogni caso, in presenza di dubbi su un immobile specifico, è sempre consigliabile una verifica con un tecnico o con l’ufficio regionale competente, perché alcune Regioni prevedono regole locali integrative.

Tabella riepilogativa: obbligo APE per ogni tipo di operazione immobiliare

Operazione	APE obbligatorio?	Note
Compravendita	Sì	Dal 1° luglio 2009
Locazione	Sì	Dal 1° luglio 2010
Nuova costruzione	Sì	Prima della richiesta di agibilità
Ristrutturazione importante (>25% involucro)	Sì	Nuovo APE post-lavori
Donazione	Sì	Assimilata alla compravendita
Comodato d’uso gratuito	No	Escluso in generale
Annunci immobiliari	Sì	Classe energetica in evidenza
Fabbricati industriali/agricoli senza climatizzazione	No	Esclusi
Immobili < 50 m² isolati	No	Esclusi
Surroga mutuo	Spesso richiesto dalla banca	Non sempre per legge
Edifici pubblici sopra soglia	Sì	Obbligo di esposizione

Chi può redigere l’APE: il tecnico certificatore

Requisiti e accreditamento (DPR 75/2013)

L’APE può essere redatto solo da un soggetto accreditato, secondo quanto stabilito dal DPR 75/2013. Possono svolgere questa funzione ingegneri, architetti, geometri, periti industriali e altri tecnici in possesso di specifici requisiti formativi e, in alcuni casi, di un attestato di frequenza a corsi abilitanti riconosciuti dalla Regione. Il certificatore deve essere indipendente dalle parti coinvolte nella transazione: non può, ad esempio, essere lo stesso professionista che ha progettato o diretto i lavori sull’immobile, salvo specifiche eccezioni previste dalla normativa regionale. Il tecnico si assume responsabilità civili e penali per la correttezza dei dati riportati nell’attestato.

Come scegliere un certificatore affidabile

Non tutti gli APE hanno lo stesso valore pratico, anche se formalmente validi. Alcuni consigli utili:

• Diffidare dai prezzi troppo bassi (sotto i 70-80 euro): spesso indicano l’assenza di un vero sopralluogo, con dati standardizzati che possono non rappresentare fedelmente l’immobile e generare contestazioni in fase di vendita.
• Verificare l’iscrizione del tecnico all’elenco regionale dei certificatori energetici, consultabile sui portali regionali.
• Richiedere un sopralluogo fisico, soprattutto per immobili con caratteristiche particolari (ristrutturazioni parziali, impianti non standard, ampliamenti).
• Controllare le coperture assicurative del professionista, a tutela in caso di errori nell’attestato.

Un APE compilato in modo superficiale, oltre a rischiare di sottostimare o sovrastimare la classe energetica reale, può essere oggetto di contestazione da parte dell’acquirente o, nei casi più gravi, di annullamento da parte della Regione.

Come si fa l’APE: le fasi del sopralluogo e della redazione

Documenti necessari

Per procedere alla certificazione, il tecnico ha generalmente bisogno di: planimetria catastale aggiornata, visura catastale, dati sull’impianto di riscaldamento/raffrescamento (libretto di impianto), eventuale documentazione su interventi di efficientamento già realizzati (cappotto termico, infissi, pannelli solari) e, per le nuove costruzioni, la documentazione progettuale.

Software e metodologia di calcolo

Il certificatore effettua un sopralluogo per rilevare geometria, orientamento, caratteristiche dei materiali e degli impianti, quindi elabora i dati attraverso software certificati e riconosciuti dal Comitato Termotecnico Italiano (CTI), che applicano la metodologia di calcolo nazionale uniforme prevista dai decreti attuativi della Legge 90/2013. Il risultato è l’indice di prestazione energetica e, di conseguenza, la classe energetica dell’edificio.

Quanto costa l’APE e chi paga

Fattori che influenzano il prezzo

Il costo di un APE per un’abitazione civile si colloca generalmente in una fascia tra 100 e 300 euro, con una media indicativa intorno ai 150 euro. Il prezzo varia in base a diversi fattori:

• dimensione e tipologia dell’immobile (appartamento, villa, edificio plurifamiliare);
• complessità dell’impianto termico;
• numero di unità da certificare (nel caso di edifici con più subalterni, vedi paragrafo dedicato);
• area geografica e tariffario del professionista;
• eventuale urgenza richiesta nella consegna.

Chi sostiene la spesa

Nella normalità dei casi, il costo dell’APE è a carico del proprietario dell’immobile: il venditore, in caso di compravendita, oppure il locatore, in caso di affitto. Nelle nuove costruzioni la spesa è generalmente a carico del costruttore/committente. La spesa sostenuta può, in alcuni casi, rientrare tra le detrazioni fiscali previste dall’Ecobonus, quando l’APE è funzionale a un intervento di riqualificazione energetica.

Tempi di rilascio dell’APE

I tempi dipendono dalla disponibilità del tecnico, dalla complessità dell’immobile e dalla rapidità con cui vengono forniti i documenti necessari. Indicativamente, un APE viene prodotto in un intervallo che va da 48 ore a 5-7 giorni lavorativi. Per pratiche urgenti, molti professionisti e servizi online offrono opzioni di consegna accelerata, anche entro 24 ore, a fronte di un costo maggiorato.

Validità e rinnovo dell’APE

L’attestato ha una validità massima di 10 anni dalla data di emissione, a condizione che vengano rispettati i controlli periodici obbligatori sull’impianto termico previsti dalla normativa (libretto di impianto sempre aggiornato).

Quando decade prima dei 10 anni

La validità decade anticipatamente in due casi principali: se l’immobile viene sottoposto a interventi che ne modificano la prestazione energetica, oppure se non vengono rispettate le scadenze dei controlli sugli impianti termici (mancata manutenzione della caldaia, ad esempio). In questi casi l’APE non è più utilizzabile ai fini legali anche se formalmente non ancora scaduto.

Ristrutturazioni parziali vs totali: quando rifare l’APE

Non tutti gli interventi edilizi obbligano al rifacimento dell’attestato. La soglia di riferimento è quella già citata: interventi che interessano almeno il 25% della superficie disperdente dell’involucro (i cosiddetti interventi di ristrutturazione importante) richiedono un nuovo APE. Interventi minori — come la sola sostituzione di alcuni infissi o di una porzione limitata dell’impianto — non comportano di per sé l’obbligo di rifacimento, anche se è comunque consigliabile aggiornare l’attestato se l’intervento ha migliorato sensibilmente le prestazioni dell’immobile, per non svalutarlo commercialmente.

Come verificare se un immobile ha già l’APE (o se è valido)

Molti proprietari, soprattutto in caso di immobili ereditati o acquistati anni prima, non sanno se sull’unità immobiliare esista già un APE in corso di validità. Per verificarlo esistono alcune strade:

• Consultare gli atti precedenti (rogito, contratto d’affitto): l’APE, se redatto, viene solitamente allegato o citato con i suoi estremi;
• Rivolgersi al catasto regionale degli attestati (SIAPE o sistemi regionali equivalenti), dove ogni APE trasmesso dal certificatore viene archiviato con un codice identificativo univoco;
• Contattare un tecnico certificatore, che può effettuare una ricerca catastale assistita per verificare la presenza di un attestato già registrato a partire dai dati catastali dell’immobile;
• Verificare la data di emissione: se sono trascorsi più di 10 anni, o se sono stati eseguiti interventi rilevanti sull’immobile, l’attestato esistente non è più utilizzabile e va rifatto.

Trasmissione e controlli dell’APE (catasto regionale)

Una volta redatto, il certificatore ha l’obbligo di trasmettere l’attestato alla Regione o Provincia Autonoma di competenza, che lo archivia nel proprio catasto regionale degli APE (in molte Regioni confluito nel Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica, SIAPE, gestito a livello nazionale da ENEA in collaborazione con le Regioni). Solo dopo questa registrazione l’attestato acquisisce piena validità legale.

I controlli sulla correttezza degli APE emessi sono demandati alle Regioni, che effettuano verifiche a campione sui dati inseriti dai certificatori, anche attraverso controlli in loco. In caso di attestato non conforme, l’autorità regionale può notificare l’irregolarità al collegio professionale di appartenenza del tecnico, con possibili conseguenze disciplinari.

Sanzioni per chi non ha o non presenta l’APE

Il quadro sanzionatorio, disciplinato dall’art. 15 del D.Lgs. 192/2005 (come modificato dal DL 63/2013), prevede importi differenziati a seconda della violazione:

• Mancata dotazione di APE in caso di vendita: sanzione amministrativa da 3.000 a 18.000 euro a carico del venditore.
• Mancata allegazione dell’APE al contratto di compravendita: sanzione da 3.000 a 18.000 euro, a carico di venditore e acquirente in solido e in parti uguali.
• Locazione senza APE o senza la relativa clausola contrattuale: sanzione da 1.000 a 4.000 euro, ridotta della metà per contratti di durata non superiore a 3 anni.
• Annunci immobiliari privi di classe energetica e indice di prestazione: sanzione amministrativa indicativamente da 500 a 3.000 euro.

È importante sapere che il pagamento della sanzione non esonera dall’obbligo di produrre comunque l’APE: la multa si aggiunge, non sostituisce, la necessità di regolarizzare la posizione. Va inoltre chiarito che, dal 2013, la mancanza dell’APE non comporta più la nullità del contratto di compravendita: l’atto resta valido a tutti gli effetti civilistici, ma espone le parti al rischio sanzionatorio amministrativo.

Casistiche particolari

APE per immobili con più subalterni

Quando un edificio è suddiviso in più unità immobiliari autonome (subalterni), la regola generale è che ogni subalterno richieda un proprio APE, poiché ciascuna unità può avere caratteristiche energetiche differenti (esposizione, piano, superficie disperdente). Fanno eccezione i casi in cui le unità siano perfettamente identiche per caratteristiche costruttive, impiantistiche ed esposizione, oppure quando si tratti di certificazione dell’intero edificio (come nel caso dell’APE convenzionale, vedi sotto): in queste ipotesi alcune normative regionali consentono un unico attestato riferito all’edificio nel suo complesso, ma è sempre necessaria una verifica puntuale con il tecnico incaricato.

APE convenzionale (Superbonus/Ecobonus)

L’APE convenzionale è una variante dell’attestato standard, richiesta in particolare per accedere ad alcune agevolazioni fiscali legate alla riqualificazione energetica (come il Superbonus). A differenza dell’APE ordinario, che fotografa la situazione reale e specifica di un’unità immobiliare, l’APE convenzionale è sempre riferito all’intero edificio e viene calcolato secondo condizioni climatiche e di utilizzo standardizzate, per permettere un confronto omogeneo tra la situazione prima e dopo l’intervento di efficientamento, dimostrando così il miglioramento di due classi energetiche richiesto da alcune agevolazioni.

Normativa APE: cosa cambia con la direttiva EPBD (“case green”)

Il quadro normativo sull’APE è in fase di evoluzione a causa della Direttiva (UE) 2024/1275, nota come EPBD IV o “direttiva case green”, pubblicata in Gazzetta Ufficiale UE l’8 maggio 2024 ed entrata in vigore il 28 maggio 2024. L’obiettivo di lungo periodo della direttiva è portare il parco immobiliare europeo a emissioni pressoché nulle entro il 2050, con tappe intermedie fissate al 2030 e al 2033.

Il termine ultimo per il recepimento nazionale da parte degli Stati membri era il 29 maggio 2026. A quella data l’Italia non aveva ancora adottato il decreto legislativo di recepimento: la direttiva è rimasta esclusa dalla Legge di Delegazione Europea 2025 e il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli edifici, che avrebbe dovuto essere inviato a Bruxelles entro fine 2025, non è stato presentato, con conseguente apertura di procedure di infrazione da parte della Commissione Europea.

È importante chiarire un punto spesso frainteso: il mancato recepimento non genera automaticamente nuovi obblighi di ristrutturazione per i singoli proprietari di casa. Gli obblighi sostanziali della direttiva (soglie minime di classe energetica, passaporto di ristrutturazione, nuove regole sul calcolo del GWP, impianti solari obbligatori sui nuovi edifici) diventeranno pienamente operativi solo con l’adozione delle norme nazionali attuative, ancora attese.

Nel frattempo, alcuni tasselli del quadro normativo sono comunque cambiati: il Decreto Requisiti Minimi (D.M. MASE del 28 ottobre 2025), in vigore dal 3 giugno 2026, ha aggiornato le metodologie di calcolo della prestazione energetica degli edifici, con effetti sul modo in cui vengono determinati gli indici e, di conseguenza, le classi energetiche riportate nei nuovi APE. Si tratta di un adeguamento tecnico distinto dal recepimento organico della direttiva EPBD, che resta ancora da completare.

Per chi sta valutando una compravendita o una ristrutturazione, il consiglio pratico è monitorare gli sviluppi normativi nei prossimi mesi: è probabile che il recepimento definitivo porti a nuovi requisiti minimi di classe energetica per gli immobili messi in vendita o affitto, con possibili impatti sul valore di mercato degli edifici meno efficienti.

FAQ: Domande frequenti sulla Certificazione APE

Come procedere per ottenere l’APE

Se stai per vendere, affittare o ristrutturare un immobile, il primo passo è verificare se sull’unità esiste già un attestato in corso di validità, consultando gli atti precedenti o il catasto regionale degli APE. In assenza di un documento valido, è opportuno rivolgersi a un tecnico certificatore accreditato, verificandone l’iscrizione all’albo regionale e diffidando dalle offerte troppo economiche prive di sopralluogo reale.

Con la normativa in evoluzione — tra Decreto Requisiti Minimi 2025 e recepimento atteso della direttiva EPBD — tenere l’APE aggiornato non è solo un adempimento burocratico, ma un elemento che può incidere sempre di più sul valore e sulla vendibilità dell’immobile nei prossimi anni.