Affitto terreno fotovoltaico Lombardia: Guida a requisiti, canoni e normativa regionale

La Lombardia è oggi una delle regioni italiane dove il confronto tra sviluppo delle energie rinnovabili e tutela del suolo agricolo si gioca con le regole più dettagliate e in più rapida evoluzione. Se possiedi un terreno agricolo, industriale o dismesso in provincia di Mantova, Cremona, Pavia, Lodi, Brescia o in una qualsiasi altra area della regione, probabilmente hai già ricevuto o riceverai presto una proposta di affitto per un impianto fotovoltaico a terra o agrivoltaico.

A differenza di altre regioni italiane, in Lombardia non basta guardare a superficie, esposizione e vicinanza alla rete elettrica: la Regione ha infatti approvato negli ultimi due anni una serie di delibere e, più di recente, una vera e propria legge sulle aree idonee, che cambiano in modo sostanziale chi può presentare un progetto e su quali terreni. Questa guida spiega in modo pratico come funziona oggi l’affitto terreno fotovoltaico in Lombardia, quali aziende operano nella regione, quanto si guadagna realisticamente e quali sono i vincoli specifici da conoscere prima di firmare qualsiasi contratto.

Perché in Lombardia la normativa cambia tutto

La Lombardia è la principale regione agricola del Nord Italia, con circa un milione di ettari di superficie agricola utilizzata. Proprio per questo, la Regione ha scelto un approccio molto più selettivo rispetto ad altre aree del Paese nel disciplinare dove e come si può installare un impianto fotovoltaico su terreno agricolo.

Il punto di partenza è il PREAC (Programma Regionale Energia Ambiente e Clima), il quadro strategico regionale sulla transizione energetica. Sulla base di questo programma, la Giunta lombarda ha approvato prima la DGR XII/1949 del 26 febbraio 2024, poi sostituita dalla DGR XII/2781 e XII/2783 del 15 luglio 2024, che hanno progressivamente ristretto le possibilità di installazione di semplice fotovoltaico a terra sui suoli agricoli, favorendo quasi esclusivamente il modello agrivoltaico.

Questo significa una cosa molto concreta per chi possiede un terreno agricolo in Lombardia: da metà 2024 in poi, salvo eccezioni per le aree industriali o già compromesse, non è più possibile realizzare un semplice impianto fotovoltaico a terra su un terreno agricolo lombardo — è necessario che il progetto sia strutturato come agrivoltaico o agrivoltaico avanzato, con il coinvolgimento diretto di un’impresa agricola.

Le aree agricole lombarde: categorie A, B1 e B2

Il PREAC suddivide il territorio agricolo regionale in tre categorie, ciascuna con regole diverse:

Questa evoluzione normativa — un vero e proprio inasprimento rispetto alle prime indicazioni regionali di inizio 2024 — riflette il coordinamento con il Decreto Legge Agricoltura nazionale, che ha vietato il fotovoltaico a terra semplice sui suoli agricoli in tutta Italia, fatte salve alcune eccezioni (siti contaminati, cave dismesse, fasce lungo le autostrade). Chi possiede un terreno in categoria A o B1 deve quindi mettere in conto, fin dal primo contatto con un’azienda, che il progetto dovrà necessariamente coinvolgere un’impresa agricola e mantenere una reale attività di coltivazione o allevamento.

La nuova legge regionale sulle aree idonee

Nel maggio 2026 il Consiglio regionale della Lombardia ha approvato il Progetto di legge n. 175, che introduce per la prima volta una disciplina organica sulle aree idonee, ordinarie e non idonee per gli impianti da fonti rinnovabili, in attuazione del Decreto Legislativo 190/2024.

I punti che ogni proprietario terriero lombardo dovrebbe conoscere:

• Tetto dello 0,8% della SAU regionale: la superficie agricola utilizzata complessivamente destinabile a impianti a terra in tutta la Lombardia non potrà superare questa soglia.
• Tetto del 3% della SAU comunale: ogni singolo Comune non potrà superare questa percentuale di superficie agricola convertita a impianti FER, calcolando anche gli impianti già installati prima dell’entrata in vigore della legge.
• Esaurimento della soglia: una volta raggiunti questi limiti a livello comunale o regionale, le nuove domande di autorizzazione potrebbero non essere più accettate, almeno fino a un aggiornamento delle mappe regionali.
• Aggiornamento annuale delle mappe: la Regione pubblicherà e aggiornerà periodicamente le mappe digitali delle aree idonee, tenendo conto degli impianti già autorizzati.

Cosa significa in pratica per te? Se possiedi un terreno agricolo e stai valutando una proposta, conviene muoversi con consapevolezza: nei Comuni dove altri progetti sono già stati autorizzati, la soglia del 3% comunale potrebbe essere raggiunta rapidamente, riducendo le possibilità per i terreni che si affacciano sul mercato più tardi. Verificare lo stato di saturazione del proprio Comune presso l’ufficio urbanistica o il portale regionale è oggi un passaggio importante quanto la verifica dei vincoli paesaggistici.

Chi può affittare il proprio terreno in Lombardia

Un aspetto che distingue nettamente la Lombardia da molte altre regioni riguarda i soggetti abilitati a presentare il progetto. Secondo le disposizioni regionali vigenti:

• per gli impianti agrivoltaici e agrivoltaici avanzati, può presentare la richiesta di titolo abilitativo solo un’impresa agricola singola o associata, risultante da certificato camerale;
• il terreno su cui sorgerà l’impianto deve essere in conduzione a un’impresa agricola — in proprietà, affitto o comodato — per tutta la durata di esercizio dell’impianto;
• l’impresa deve mantenere un fascicolo aziendale attivo e, nella maggior parte dei casi, la qualifica di imprenditore agricolo professionale (IAP) per l’intero periodo.

Questo significa che, se non sei tu stesso un imprenditore agricolo, il progetto sul tuo terreno dovrà comunque appoggiarsi a un soggetto che lo sia — spesso individuato o messo a disposizione dalla stessa azienda sviluppatrice attraverso accordi di conduzione agricola. È un elemento da chiarire fin dalle prime fasi della trattativa, perché incide direttamente sulla struttura del contratto e sulle garanzie che puoi richiedere.

Quali province lombarde sono più attive

La domanda di terreni per il fotovoltaico e l’agrivoltaico in Lombardia si concentra soprattutto nelle province con maggiore disponibilità di superfici pianeggianti e buona esposizione:

Va precisato che la Lombardia, dal punto di vista dell’irraggiamento solare, non compete con le regioni del Centro-Sud: i valori medi di irradiazione sono inferiori rispetto a Puglia, Sicilia o Sardegna. Ciò che rende comunque interessante la regione per gli sviluppatori è la combinazione tra grandi estensioni pianeggianti, vicinanza ai poli industriali e ai grandi consumatori di energia (distretti produttivi, data center, aree logistiche), e una rete elettrica capillare che riduce i costi di connessione.

Requisiti tecnici del terreno

Al netto dei vincoli normativi regionali appena descritti, restano validi i criteri tecnici che ogni sviluppatore applica prima di formulare un’offerta:

Un fattore da non sottovalutare in Lombardia è la presenza diffusa di Parchi regionali e aree naturali protette (Parco del Ticino, Parco Adda Sud, Parco Oglio Sud, solo per citarne alcuni), che interessano porzioni significative del territorio agricolo in molte province. Verificare se il proprio terreno ricade all’interno o nella fascia di rispetto di un parco regionale è un passaggio preliminare indispensabile.

Quanto si guadagna affittando un terreno in Lombardia

I canoni di affitto in Lombardia si collocano generalmente in una fascia più contenuta rispetto alle regioni del Centro-Sud, proprio a causa del minore irraggiamento solare medio:

Va sottolineato che in Lombardia il valore economico di un progetto agrivoltaico può includere, oltre al canone base per la disponibilità del terreno, anche una componente legata alla gestione o compartecipazione dell’attività agricola integrata, quando il proprietario stesso è anche l’imprenditore agricolo conduttore. Questo può rendere l’operazione complessivamente più remunerativa rispetto al solo canone di affitto, ma richiede una struttura contrattuale più articolata rispetto al semplice affitto per fotovoltaico a terra.

Aree industriali dismesse e capannoni: un’alternativa concreta

La Lombardia, in quanto regione a più alta densità industriale d’Italia, offre un’opportunità che in altre regioni è meno diffusa: le aree industriali dismesse, gli ex siti produttivi e le grandi coperture di capannoni logistici rappresentano superfici particolarmente ricercate dagli sviluppatori, proprio perché non soggette alle restrizioni previste per i suoli agricoli dal PREAC e dal Decreto Agricoltura.

Se possiedi un capannone industriale, un’area ex produttiva dismessa o un terreno classificato come industriale/artigianale, il percorso autorizzativo è generalmente più rapido e non richiede il coinvolgimento di un’impresa agricola. Questo tipo di superfici è oggi tra i più richiesti nelle province a maggiore vocazione manifatturiera come Brescia, Bergamo e Varese.

Aspetti fiscali per i proprietari lombardi

Come nel resto d’Italia, il canone percepito per l’affitto di un terreno destinato al fotovoltaico costituisce un reddito fondiario, soggetto a tassazione IRPEF ordinaria per scaglioni e non alla cedolare secca, riservata agli immobili abitativi.

Per i proprietari privati la locazione non è soggetta a IVA. La situazione cambia quando il proprietario è anche l’imprenditore agricolo che partecipa al progetto agrivoltaico: in questo caso, la componente legata alla conduzione agricola dell’area può rientrare nel regime IVA agricolo, con obblighi di fatturazione specifici. Data la particolare complessità della struttura contrattuale richiesta in Lombardia — che spesso coinvolge sia un accordo di affitto/diritto di superficie fotovoltaico sia un accordo di conduzione agricola — è fortemente consigliabile farsi assistere da un commercialista con esperienza nel settore agricolo prima di firmare qualsiasi documento.

Come riconoscere una proposta seria

Prima di accettare una proposta per il tuo terreno in Lombardia, verifica sempre questi elementi:

• Conformità alla normativa regionale vigente: il progetto deve essere strutturato come agrivoltaico o agrivoltaico avanzato se il terreno è agricolo, con un’impresa agricola formalmente coinvolta nella conduzione.
• Verifica della categoria PREAC del terreno: chiedi che venga specificato se il tuo fondo ricade in categoria A, B1 o B2, perché da questo dipendono i requisiti tecnici e soggettivi applicabili.
• Stato di saturazione della soglia comunale: verifica se il tuo Comune ha già impianti autorizzati vicini al tetto del 3% della SAU comunale previsto dalla nuova legge regionale.
• Canone indicizzato ISTAT: indispensabile su contratti di 20-30 anni.
• Obbligo di ripristino a fine contratto, con garanzia fideiussoria a copertura dei costi di smantellamento.
• Chiarezza sulla figura dell’imprenditore agricolo conduttore: se non sei tu, chi sarà? Con quali garanzie di continuità per tutta la durata del contratto?
• Chi sostiene i costi delle pratiche autorizzative: VIA, PAUR (Procedimento Autorizzatorio Unico Regionale) e allacciamento alla rete devono essere a carico dell’azienda sviluppatrice.

FAQ: Domande frequenti Affitto terreno Lombardia